otvorene

Správy v telke si pozriete „aby ste boli v obraze, čo sa vo svete deje“? Či sledujete  i čo schvaľuje NR SR? No veru by ste mali, lebo s tou telkou jasný obraz o veciach nemáte.

A tak ho trochu rozjasním v tejto chvíli.

Všimli ste si legislatívny návrh ČPT 1325 zo 61. schôdze NR SR, bod č. 3  .- vládny návrh novely zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov. Národná rada SR? Ani nie, že? Ak prejde – a v NR SR teraz je v druhom čítaní – tak vám ostanú oči pre plač.

Pre vlastníka sa môže novela reálne dotknúť peňazí, súkromia a hodnoty nehnuteľnosti.

Ak by ste chceli po tom ako prejde táto novela predávať či prenajímať byt, budete platiť za certifikát. Energetický certifikát je platný najviac 10 rokov odo dňa jeho vydania, ale stráca platnosť okamžite, ako sa na budove (alebo jednotke) vykonajú stavebné úpravy, ktoré majú vplyv na jej energetickú hospodárnosť. Ak napríklad dom dostane certifikát na 10 rokov, ale vy o dva roky neskôr vymeníte v byte staré okná za energeticky úsporné trojsklá, pôvodný certifikát pre váš byt (jednotku) prestáva platiť. Pri predaji bytu by ste si správne mali dať vyhotoviť nový, ktorý zohľadní lepší stav. Zaujímavou otázkou je, že kto bude môcť byť „iným žiadateľom“, ktorý tie údaje o vašom byte za poplatok môže žiadať.

A nie, to nie je všetko. Zavedenie pojmu „jednotka budovy“ a možnosť jej samostatnej certifikácie najmä na základe porovnania s inou, „obdobnou“ jednotkou je skutočne jedným z technicky najzaujímavejších bodov tejto novely. Hoci je vraj cieľom zjednodušiť byrokraciu a znížiť náklady na certifikáty (napríklad aby sa nemusela merať každá jedna bytová jednotka zvlášť), pre vlastníkov bytov to otvára niekoľko zásadných skrytých rizík

Fyzikálna realita vs. papier: Certifikátor môže prehlásiť dva byty s rovnakou rozlohou a orientáciou za „obdobné“. V praxi však jeden z nich môže mať vymenené okná za izolačné trojsklá, kým druhý má staré pôvodné okná. Ak sa certifikát preberie zo zrekonštruovaného bytu na nezrekonštruovaný, papierový certifikát bude čistým klamstvom.

Rozdiely v polohe: Vplývať môže reálna poloha bytu, pritom dva rozmerovo identické byty nad sebou nemajú rovnaké energetické vlastnosti. Krajný byt na prízemí nad nevykurovanou pivnicou alebo rohové byty pod strechou majú výrazne vyššie úniky tepla ako byt uprostred domu obklopený susedmi. Ak legislatíva jasne neustanoví prísne matematické korekcie pre polohu jednotky, vzniknú obrovské nepresnosti.

Riziko „papierových nespravodlivostí“ a skreslených údajov. Ak sa certifikát vášho bytu vystaví „podľa stredového bytu suseda“, dostanete na papier skvelé hodnotenie, ktoré ale neodráža realitu. Naopak, ak sa váš stredový byt ohodnotí podľa horšieho rohového bytu, umelo to zníži papierovú hodnotu vašej nehnuteľnosti. Ako sa tomu budete môcť brániť?

Finančné riziko pri predaji a prenájme je tu tiež. Zavádzanie kupujúcich môže určite nastať. Energetický certifikát je povinnou prílohou pri predaji alebo prenájme nehnuteľnosti a priamo ovplyvňuje jej cenu. Ak kupujúci zistí, že byt má na papieri triedu A, ale v realite pre nevhodnú polohu a prebraté tabuľkové hodnoty prekúri stovky eur navyše, môže ísť o právny spor pre zavádzanie o stave nehnuteľnosti.

Problémy pri žiadostiach o zelené dotácie a úvery 

Konkrétne podmienky štátu: Ak bude chcieť vlastník bytu v budúcnosti požiadať o individuálnu dotáciu na energetické zlepšenie (napríklad výmena okien, rekuperácia, vlastné solárne riešenie), banky alebo štátne fondy môžu vyžadovať presný audit jeho jednotky, nie odhad založený na susedovi. Klonovaný certifikát tak môže byť nepoužiteľný.

Namieste je preto otázka:  „Čo sa stane s mojím bytom, keď ho raz budem chcieť predať?“ Pretože vtedy sa stretnú štyri veci naraz: byt → energetický certifikát → centrálna databáza → kupujúci/banka.

Môže horšia energetická trieda znížiť cenu bytu? Samotný návrh takýto mechanizmus nestanovuje. Ale energetická trieda bude informáciou, ktorú kupujúci dostane, a preto je úplne legitímne skúmať, či a ako ju budú realitný trh a banky využívať. To však už nie je možné prezentovať ako hotový dôsledok novely – bola by to otázka správania trhu.

Môže banka energetickú triedu zohľadniť? Návrh dáva finančným inštitúciám osobitný prístup k údajom o budovách v ich portfóliu. Neznamená to však automaticky, že banka bude musieť meniť úrok alebo odmietnuť hypotéku kvôli energetickej triede. To by bolo potrebné overiť u bánk.

Postihy a sankcie, ak budova certifikát nemá

Zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov dlhodobo ukladá sankcie za nesplnenie povinností, ktoré sa po novom budú priamo dotýkať aj jednotiek:

Pokuty pre vlastníkov: Ak vlastník predáva alebo prenajíma byt (jednotku) a v inzeráte neuvedie energetický ukazovateľ, alebo kupujúcemu neodovzdá platný certifikát, riskuje pokutu od Štátnej energetickej inšpekcie.

Zodpovednosť správcu: Ak sa vlastníci ako celok nedohodnú na zabezpečení certifikátu pre celú budovu (čo je pre nich finančne výhodnejšie, ako platiť certifikáty pre každú jednotku zvlášť), vystavujú celý dom riziku tisícových pokút, ktoré nakoniec zaplatia samotní vlastníci cez fond opráv.

A vzniká niekoľko praktických otázok.

Kto zaplatí, ak bude problémom celý bytový dom? Toto je možno ešte dôležitejšie. Majiteľ bytu nemá plnú kontrolu nad fasádou, strechou,´ spoločným vykurovaním, rozvodmi, spoločnými oknami či ďalšími časťami domu. Ak bude potrebná energetická obnova domu, rozhodovanie a financovanie sa môže týkať všetkých vlastníkov, nie iba vlastníka konkrétneho bytu. Odpoveď treba hľadať v nadväzujúcich ustanoveniach novely o správcoch a vlastníctve bytov. ČPT 1325 totiž nemení iba zákon č. 555/2005, ale aj zákon o správcoch bytových domov a zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Dopady na hlasovanie vlastníkov o zateplení a investíciách – porovnávacia certifikácia môže úplne ochromiť alebo naopak nespravodlivo ohnúť rozhodovanie v dome.

Falošný pocit bezpečia: Ak vlastníci na základe „skopírovaných“ certifikátov nadobudnú pocit, že ich byty sú v skvelej energetickej triede (napr. B), nebudú mať motiváciu na schôdzach hlasovať za celkové zateplenie budovy alebo modernizáciu kotolne. Skutočné úniky tepla a vysoké účty za kúrenie im však zostanú.

Konflikty pri schvaľovaní: Vlastník, ktorého byt dostal horší certifikát iba preto, že bol porovnaný s horším susedným bytom, bude tlačiť na investície z fondu opráv. Ostatní vlastníci, ktorí majú na papieri lepšie triedy, ho na schôdzi jednoducho prehlasujú, pretože „problém na papieri nevidia“.

Osobitým nápadom toho návrhu je teda možnosť „naklonovať“ certifikát zo susedovho bytu sa môže zdať ako lacnejšia a rýchlejšia cesta, no pre vlastníka znamená stratu kontroly nad skutočnou hodnotou a technickým stavom jeho vlastného majetku.

Možno si kývnete rukou, že byt nepredávate a ani neprenajímate, tak sa vás to netýka. Nie je to tak. Pre vlastníkov bytov prináša implementácia európskej „zelenej“ legislatívy cez parlamentnú tlač 1325 viaceré skryté nevýhody, riziká a finančné hrozby. Hoci sa EÚ tvári ako záchranca sveta s dlhodobým cieľom úspor energií, v skutočnosti tu ide o snahu ľudí pripraviť o domy a byty, tlakom na náklady vlastníkov bytov k ich neúmernosti. Tento vietor veje i skvelou novelou – z pohľadu bežného majiteľa bytu ide o tieto kľúčové riziká – aby podaktorí nenamietali moju zaujatosť a nenašli tu nebodaj i Putinov vplyv, dala som ich zhodnotiť AI.

Tak študujte a hlavne uvažujte:

1. Finančné zaťaženie a nárast platieb

• Rast poplatkov za správu: Prísnejšie podmienky pre správcov (povinné 90-hodinové vzdelávanie, preškoľovanie zamestnancov) zvýšia prevádzkové náklady správcovských spoločností. Tieto náklady správcovia premietnu do odmien za výkon správy, ktoré platia vlastníci.
• Nutnosť navýšenia fondu opráv: Komplexné technológie (fotovoltika, tepelné čerpadlá, infraštruktúra pre elektromobily) sú extrémne drahé na obstaranie aj údržbu. Vlastníci budú musieť schváliť vyššie príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv.
• Riziko nútených investícií a úverov: Ak bude budova vykazovať zlú energetickú triedu, bytový dom bude tlačený do rekonštrukcie. To môže znamenať nutnosť vziať si dlhoročný bankový úver na zateplenie či modernizáciu, čo zaťaží rozpočet každej rodiny v dome.

2. Prevádzkové a technické riziká v dome

• Drahý servis nových technológií: Servis solárnych panelov, moderných kotolní či nabíjacích staníc pre autá vyžaduje špecializované firmy. Ak sa tieto zariadenia pokazia, oprava pôjde z peňazí vlastníkov.
• Problémy s parkovaním a infraštruktúrou: Povinné zavádzanie káblových rozvodov pre nabíjačky elektromobilov na parkoviskách môže vyvolať konflikty medzi vlastníkmi, ktorí auto na elektrinu nemajú, no budú musieť strpieť stavebné zásahy do spoločných priestorov či pozemkov.
• Požiarne a bezpečnostné riziká: Väčšia koncentrácia batériových systémov a nabíjacích bodov v bytovom dome alebo jeho tesnej blízkosti zvyšuje nároky na požiarnu bezpečnosť, čo opäť predražuje poistenie bytového domu.

3. Rozhodovacie a právne riziká

• Prehlasovanie menšiny vlastníkov: Snaha o uľahčenie schvaľovania zelených projektov znamená, že ak legislatíva zníži kvórum potrebné na schválenie ekologických inštalácií, menšina vlastníkov (napr. dôchodcovia alebo sociálne slabšie rodiny) môže byť jednoducho prehlasovaná väčšinou. Budú tak musieť platiť za modernizáciu, ktorú si nemôžu dovoliť.
• Úbytok na trhu správcov: Menšie správcovské firmy nemusia zvládnuť prísne legislatívne a vzdelávacie nároky a ukončia činnosť. Pre vlastníkov to znamená menší výber na trhu a riziko prechodu k drahším, monopolným správcovským spoločnostiam.

Toľko o rizikách z pohľadu AI.

Zhrniem Návrh novely nevytvára jednoduchý verejný register, v ktorom by si ktokoľvek otvoril kompletný energetický profil cudzieho domu. Vytvára však oveľa rozsiahlejší digitálny informačný systém, v ktorom budú zhromažďované energetické údaje o budovách a jednotkách budov. Verejnosť má mať prístup k zoznamu certifikovaných budov a ich energetickým triedam, zatiaľ čo vlastník, nájomca, správca a za určitých podmienok finančná inštitúcia majú mať prístup k údajom v neverejnej časti. Iným žiadateľom sa majú poskytovať vybrané súhrnné a anonymizované údaje za úhradu. Zavádza i povinnosť certifikátu v určitých situáciách (predaj, prenájom). Vytvára celý rad rizík pre vlastníkov bytov.

Hlavným problémom toho zatiaľ ešte stále návrhu  je povinná certifikácia pri určitých životných situáciách + centrálna databáza + detailné technické údaje o budove + prístup viacerých subjektov + možnosť ďalšieho poskytovania údajov + navyšovanie nákladov vlastníkov bytov o tie náklady správcov.

A potom je tu druhá otázka:

Koľko bude vlastníka stáť splnenie nových požiadaviek, keď bude predávať, prenajímať alebo významne obnovovať nehnuteľnosť?

No a pozor – návrh zavádza národný plán obnovy fondu budov a počíta s minimálnymi normami energetickej hospodárnosti pre existujúce nebytové budovy. Pri bytových budovách zase počíta s národnou trajektóriou postupnej obnovy. Dokonca návrh pracuje s cieľom, aby sa do roku 2050 existujúce budovy postupne menili na budovy s nulovými emisiami.  Z toho síce nemožno dnes vyvodiť, že každý majiteľ rodinného domu bude musieť do roku 2050 zatepliť dom alebo namontovať fotovoltiku. Je to však politika smerovania celého fondu budov, ktorá môže priniesť budúce povinnosti a náklady.

A práve preto by som sa na toto ministerstva pýtala.

Pri nových a obnovovaných budovách pribúdajú aj ďalšie povinnosti. Napríklad pri určitých nových alebo významne obnovovaných budovách sa zavádzajú požiadavky na nabíjacie body a kabeláž pre elektromobily. Pri bytových budovách sa pravidlá viažu na počet parkovacích miest.  Sú tam však výnimky, napríklad ak existujú vážne technické alebo právne prekážky, alebo ak by náklady na nabíjacie body a kabeláž pri významnej obnove presiahli 10 % celkových nákladov obnovy.

To vážne, tvorcovia zákona, že pri obnove bytovky sa budú i ľudia, ktorí nedisponujú nijakým autom – tobôž nie elektrickým – skladať na budovanie nabíjacích bodov a kabeláže pre elektromobily? A podľa tej sumy  percent ohraničených to môže byť celkom slušná suma.

Veci, ktoré by mal pri tej legislatívnej novele podľa mňa každý vlastník sledovať – aký certifikát bude v konkrétnom prípade potrebovať, koľko bude certifikácia stáť, aké údaje o byte sa dostanú do centrálneho systému, aké povinnosti a náklady vznikajú  kvôli novým povinnostiam správcov,  aké povinnosti a náklady môžu v budúcnosti vzniknúť pri energetickej obnove celého bytového domu.

Elena